Die Therme in der Mietwohnung muss regelmäßig gewartet werden. Doch wer zahlt die Thermenwartung, Mieter oder Vermieter? Und was gilt, wenn die Therme kaputt ist? In Österreich ist diese Frage seit 2015 klar geregelt, trotzdem sorgt sie immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. In diesem Ratgeber erklären wir, wer bei der Thermenwartung zahlt, für welche Mietverträge die Regeln gelten und wie sich Mieter in Wien und Niederösterreich am besten verhalten. Stand dieses Beitrags ist Oktober 2026.

Kurz gesagt: Die laufende Wartung zahlt der Mieter. Reparatur und Tausch einer kaputten, mitvermieteten Therme zahlt der Vermieter. Das gilt seit der Wohnrechtsnovelle 2015 vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, für Genossenschaftswohnungen und für Wohnungen im Teilanwendungsbereich.

Thermenwartung: Wer zahlt was?

Bei der Frage, wer bei der Thermenwartung zahlt, muss man zwei Dinge unterscheiden: Wartung und Erhaltung. Wartung bedeutet die regelmäßige Pflege eines funktionierenden Geräts. Erhaltung bedeutet, ein kaputtes Gerät zu reparieren oder zu ersetzen.

  • Wartung: Für die laufende Wartung inklusive Abgasmessung ist der Mieter zuständig. Laut Konsumentenfragen des Sozialministeriums ist sie Sache der Mieter. Sie beauftragen den Installateur für die Wartung der Heiztherme, und die Kosten für die Wartung sind Kosten des Mieters.
  • Erhaltung: Ist eine mitvermietete Therme kaputt, muss laut Arbeiterkammer Wien der Vermieter die Reparatur oder den Austausch auf eigene Kosten übernehmen.

Laut Arbeiterkammer Niederösterreich gilt das nicht nur für die Heiztherme, sondern auch für einen mitvermieteten Boiler. Ist also die Therme oder der Boiler kaputt, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur.

Die Rechtslage seit der Wohnrechtsnovelle 2015

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wurde das Mietrechtsgesetz (MRG) geändert. Laut Stadt Wien umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters seit 1. Jänner 2015 auch Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte, die bei Mietbeginn mitvermietet wurden. Geregelt ist das in § 3 Abs. 2 Z 2a MRG, für Genossenschaftswohnungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Die Erhaltungspflicht bei mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten ist damit klar geregelt. Die neue Regelung gilt laut Stadt Wien auch für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden.

Davor mussten Mieter in vielen Fällen auch Reparaturen und den Austausch der Therme selbst bezahlen. Die Arbeiterkammer hatte sich lange für diese Änderung eingesetzt. An der Wartungspflicht des Mieters hat die Novelle nichts geändert: Die Erhaltung der Therme ist Sache des Vermieters, die Wartung der Therme bleibt Sache des Mieters.

Für wen gilt die neue Regelung?

Wer bei der Thermenwartung zahlt, hängt auch davon ab, unter welches Gesetz der Mietvertrag fällt:

  • Vollanwendungsbereich des MRG: Vor allem Wohnungen in Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden, und geförderte Nachkriegsbauten. Hier ist die Erhaltungspflicht für mitvermietete Thermen zwingend und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
  • Genossenschaftswohnungen (WGG): Auch hier trägt die Bauvereinigung als Vermieter die Erhaltung.
  • Teilanwendungsbereich: Etwa frei finanzierte Neubauten. Laut Fachliteratur gilt die Erhaltungspflicht für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte bei Wohnungen auch hier, rechtlich über § 1096 ABGB. Gegenüber Verbrauchern kann sie nicht ausgeschlossen werden.
  • Vollausnahme: Das MRG gilt grundsätzlich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, sondern für Häuser mit mehr als zwei Wohnungen. Bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern kann die Erhaltungspflicht laut Arbeiterkammer vertraglich anders geregelt werden.

Was im Einzelfall vereinbart wurde, steht im Mietvertrag. Ob eine Vereinbarung zulässig ist, lässt sich ohne Prüfung oft nicht sagen. Im Zweifel ist eine Beratung bei der Arbeiterkammer oder der Mietervereinigung ratsam.

Was bedeutet „mitvermietet“?

Mitvermietet ist eine Therme, wenn sie bei Mietbeginn zur Wohnung gehörte und der Vermieter sie mit der Wohnung zur Verfügung gestellt hat. Hat der Mieter die Therme dagegen selbst angeschafft oder vom Vormieter gegen Ablöse übernommen, kann die Lage anders sein. In solchen Fällen sollten Sie sich vor einem Streit beraten lassen.

Was gehört zur Wartung, was zur Reparatur?

Die Grenze ist wichtig, weil sie bestimmt, wer bei der Thermenwartung zahlt und wer bei einem Defekt:

  • Wartung (Mieter): Reinigung von Brenner und Wärmetauscher, Kontrolle und Einstellung, Prüfung der Sicherheitseinrichtungen, Abgasmessung, Wartungsprotokoll und Plakette. Am Ende wird die Funktionstüchtigkeit überprüft.
  • Reparatur und Austausch (Vermieter): Defekte Bauteile wie Pumpe, Platine oder Gasarmatur sowie der Austausch einer Therme, die nicht mehr repariert werden kann.

Nicht immer ist die Grenze eindeutig, etwa bei kleinen Verschleißteilen, die im Zuge der Wartung getauscht werden. Unser Tipp: Lassen Sie sich vom Installateur auf der Rechnung getrennt ausweisen, was Wartung und was Reparatur ist. Stellt der Techniker einen Reparaturbedarf fest, melden Sie diesen dem Vermieter. Der Vermieter darf Ihnen die Reparatur der Therme nicht einfach verrechnen, wenn sie mitvermietet ist. So bleibt auch klar, wer bei der Thermenwartung zahlt und wer bei der Reparatur.

Wie oft muss der Mieter die Therme warten lassen?

Bei der Thermenwartung zahlt der Mieter, also bestimmt er in der Praxis auch den Termin. Maßgeblich sind die Vorgaben des Herstellers. Laut Stadt Wien sind Gasgeräte in der Regel alle zwei Jahre zu warten, wenn der Hersteller nichts anderes vorgibt. Die Arbeiterkammer hält ein Wartungsintervall von zwei Jahren für vernünftig. Laut Mietervereinigung halten Installateure ein Wartungsintervall von 1-2 Jahren für vernünftig, je nach Alter und Zustand der Geräte.

Eine Klausel im Mietvertrag, die pauschal zur jährlichen Wartung ohne Rücksicht auf Alter und Zustand verpflichtet, hat der Oberste Gerichtshof laut Konsumentenfragen für unwirksam erklärt. Eine Verpflichtung zur Thermenwartung im Intervall des Herstellers ist dagegen zulässig. Ratsam ist es, das Service außerhalb der Heizperiode durchzuführen. Am besten außerhalb der Heizperiode, also im Sommer oder Frühherbst, sind Termine leichter zu bekommen. Ob die Wartung gesetzlich vorgeschrieben ist und welche Prüfungen zusätzlich gelten, erklären wir im Ratgeber Ist die Thermenwartung gesetzlich vorgeschrieben?

Was passiert, wenn der Mieter nicht wartet?

Kommt der Mieter der Wartungspflicht nicht nach und entsteht durch fehlende Wartung ein Schaden an der Therme, muss der Vermieter die Reparatur zwar zunächst übernehmen. Er kann sich laut Arbeiterkammer aber einen Teil der Kosten zurückholen. Der Mieter zahlt dann nicht den vollen Betrag, sondern einen Anteil, der der verkürzten Lebensdauer entspricht. Das Beispiel der Arbeiterkammer: Hält eine Therme nur 15 statt 18 Jahre, muss der Mieter ein Sechstel der Tauschkosten tragen.

Laut Mietervereinigung muss der Vermieter dabei nachweisen, dass der Schaden durch die fehlende Wartung entstanden ist. Für Mieter heißt das: Bewahren Sie alle Wartungsprotokolle auf, auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus. Mehr zu den Folgen im Ratgeber Gastherme nicht gewartet. Eine regelmäßige Wartung schützt außerdem vor Gefahren für die Gesundheit, etwa durch Kohlenmonoxid bei unvollständiger Verbrennung.

Therme kaputt: Wie sollten sich Mieter verhalten?

  • Vermieter schriftlich informieren: Melden Sie den Defekt der Hausverwaltung oder dem Vermieter per E-Mail oder Brief.
  • Dokumentieren: Halten Sie fest, wann der Defekt aufgetreten ist und wann Sie ihn gemeldet haben.
  • Gemeindewohnung: In Wiener Gemeindebauten melden Sie den Schaden bei Wiener Wohnen, Service-Nummer 05 75 75 75.
  • Mietzins: Ist die Wohnung durch den Ausfall der Heizung nur eingeschränkt nutzbar, kann laut § 1096 ABGB eine Minderung des Mietzinses zustehen. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Lassen Sie sich vorher beraten.

Weigert sich der Vermieter?

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Heiztherme auf eigene Kosten reparieren oder austauschen zu lassen, haben Mieter laut Arbeiterkammer zwei Möglichkeiten:

  • Antrag stellen: Im Vollanwendungsbereich und bei Genossenschaftswohnungen bei der Schlichtungsstelle, in Wien ist das die MA 50, oder beim zuständigen Bezirksgericht. Im Teilanwendungsbereich ist laut Stadt Wien für Thermen nicht die Schlichtungsstelle, sondern das Gericht zuständig.
  • Selbst beauftragen: Mieter können die Reparatur oder den Austausch selbst beauftragen und die aufgewendeten Kosten anschließend einklagen.

Ein Hinweis zu einem häufigen Missverständnis: Eine „Schlichtungsstelle der Österreichischen Mietervereinigung“ gibt es nicht. Die Schlichtungsstelle ist eine Behörde der Gemeinde. Die Mietervereinigung berät Mitglieder aber und kann sie im Verfahren vertreten.

Was Sie bei einer defekten Gastherme selbst prüfen können, lesen Sie im Ratgeber Was kann ich tun, wenn meine Gastherme defekt ist? Bei Gasgeruch gilt immer: Fenster öffnen, Gashahn schließen, Wohnung verlassen und den Gasnotruf 128 rufen.

Und bei einer Zentralheizung?

Wird das ganze Haus über eine Zentralheizung beheizt, gibt es keine Therme in der einzelnen Wohnung. Dann kümmert sich der Hauseigentümer oder die Hausverwaltung um Wartung und Erhaltung. Die laufenden Kosten werden über die Heizkostenabrechnung verteilt. Laut § 2 Heizkostenabrechnungsgesetz zählen zu den sonstigen Kosten des Betriebes auch die Kosten für Betreuung und Wartung, einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen. Kosten für die Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Anlage gehören dagegen nicht dazu.

Und in der Eigentumswohnung oder im Haus?

Wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, zahlt Wartung und Reparatur selbst. Vermieten Sie selbst eine Wohnung mit Therme, sind Sie als Vermieter für die Erhaltung zuständig, Ihr Mieter für die Wartung. Gerade bei Wartung und Erhaltung lohnt sich eine klare Absprache, damit beide Seiten wissen, wer im Ernstfall die Kosten übernimmt.

Was kostet die Thermenwartung für Mieter?

Wenn klar ist, wer bei der Thermenwartung zahlt, stellt sich die Frage nach dem Betrag. Die Kosten für eine Thermenwartung in Wien liegen bei uns in der Regel bei 150 bis 250 Euro inklusive Anfahrtspauschale. Müssen Verschleißteile getauscht werden, kommen die Materialkosten dazu. Alle Details finden Sie im Ratgeber Thermenwartung Wien Kosten. Damit Sie als Mieter keinen Termin vergessen, kann ein Thermenwartungsvertrag sinnvoll sein. So bleibt die Wartung von Gasthermen planbar, und Sie haben jedes Thermenservice dokumentiert.

Überblick: Thermenwartung, wer zahlt was?

Situation Wer zahlt?
Laufende Wartung der mitvermieteten Therme Mieter
Abgasmessung Mieter
Reparatur einer kaputten mitvermieteten Therme Vermieter (MRG, WGG und Wohnungen im Teilanwendungsbereich)
Austausch einer nicht mehr reparierbaren Therme Vermieter
Reparatur eines mitvermieteten Boilers Vermieter
Schaden durch fehlende Wartung Mieter anteilig, wenn der Vermieter es nachweist
Wohnung in Ein- oder Zweifamilienhaus Laut Mietvertrag, abweichende Regelung möglich
Wartung einer Zentralheizung Über die Heizkostenabrechnung auf alle Nutzer verteilt
Eigentumswohnung oder eigenes Haus Eigentümer

Fazit: Thermenwartung zahlt der Mieter, Reparatur der Vermieter

Bei der Frage, wer bei der Thermenwartung zahlt, gilt in Österreich seit der Wohnrechtsnovelle 2015 eine klare Aufteilung: Für die laufende Wartung ist der Mieter grundsätzlich selbst zuständig, hier hat der Mieter die Kosten zu tragen. Der Vermieter trägt die Kosten für die Reparatur oder den Austausch einer kaputten, mitvermieteten Therme. Das gilt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, in Genossenschaftswohnungen und bei Wohnungen im Teilanwendungsbereich. Lassen Sie Ihre Therme regelmäßig warten und bewahren Sie die Protokolle auf, dann sind Sie im Streitfall auf der sicheren Seite. Für Ihre Thermenwartung Wien können Sie über die Online-Terminbuchung direkt einen Termin vereinbaren oder unseren Thermen Kundendienst kontaktieren.

Hinweis: Dieser Beitrag fasst die Rechtslage sachlich zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.

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